Если вы продаете квартиру, дачу или гараж, то с полученного дохода придется заплатить налог. Или не придется, – в 2022 году в законодательстве произошли важные изменения. Вместе с юристами компании «Правокард» Оксаной Козаченко и Марией Кундзич разбирались, кому положены налоговые льготы, а кому придется раскошелиться.
Новое в законах
В 2022 году в законодательство, связанное с налогами на доход от продажи недвижимости, были внесены изменения.
Во-первых, подавать декларацию не нужно, если дом, квартира, комната или земельный участок были проданы не больше, чем за 1 млн рублей, а гараж — не более 250 000 рублей. Это касается также и тех, кто продал имущество в том числе и в 2021 году.
Во-вторых, если вы купили квартиру в строящемся доме после 1 января текущего года, право на налоговый вычет возникает не с момента внесения средств, а только после передачи объекта по акту или другому документу. За вычетом также можно обратиться после регистрации права собственности.
В-третьих, для получения налогового вычета некоторым гражданам не нужно сдавать декларацию 3-НДФЛ, — достаточно обратиться через личный кабинет на сайте ФНС по упрощенной схеме. Банки теперь предоставляют информацию в налоговую, а те уже сами формируют документы в личном кабинете налогоплательщика.
Четвертое, — недвижимость исключена из объектов с повышенным НДФЛ в рамках прогрессивной шкалы налогов. Поэтому при продаже квартиры или дома, даже если вырученная сумма составляет более 5 млн рублей, бывшие собственники обязаны заплатить только 13, а не 15% налога.
Как налог зависит от срока владения?
Делиться с государством доходом с продажи недвижимого имущества не обязаны те, кто владел им более пяти лет, или, если речь идет о наследстве, приватизации или дарении, — более трех лет.
«В случае если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика 5 лет и более, доход от продажи освобождается от налогообложения согласно пунктам 3, 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Поэтому декларацию по форме 3-НДФЛ сдавать не надо»,
— отметили юристы.
Минимальный срок владения в три года установлен для:
- граждан, получивших недвижимость по наследству или в дар от человека, который признан частью семьи или родственником;
- тех, кто приватизировал свое жилье;
- собственников, которые получили жилье в рамках договора пожизненного содержания с иждивением.
Остальным, чтобы избежать уплаты налога при продаже, установлен минимальный срок владения в пять лет.
Важно! Эти нормы действуют для объектов, которые были приобретены после 1 января 2016 года.
Налоговые льготы: единственное жилье
Некоторые категории граждан освобождаются от уплаты налогов. В первую очередь, речь идет о собственниках, кто продал единственное жилье, которым владел не меньше трех лет. В этом случае подавать декларацию не нужно. Но тут есть нюанс.
«Жилье считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений. При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жилье, а не только квартиры или комнаты целиком. Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната (или дом), купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильем»,
— пояснили юристы.
Налоговые льготы: семьи с детьми
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми, в том числе усыновленными, могут улучшить свои жилищные условия без уплаты налогов. Срок владения недвижимостью в этом случае вообще не важен. Но есть условие — при продаже, например, одной квартиры, нужно приобрести другую большей площади или дороже по кадастровой стоимости.
Также важно соблюсти другие нюансы:
- обоим детям не должно быть больше 18 лет на момент продажи,
- продажа и покупка жилья случилась в одном календарном году,
- кадастровая стоимость не превышает 50 млн рублей,
- ни у кого из супругов и детей нет другого жилья, которое больше по площади или дороже, чем та, что продается.
Налоговые льготы: дольщики
С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков. Таковыми являются покупатели квартир в новостройках, участники жилищно-строительных кооперативов, а также те, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ).
«Правила действуют на объекты и доли в них, переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ»,
— отметили специалисты.
Как рассчитать сумму налога?
Налог по продаже объекта недвижимости рассчитывается по простой формуле:
(Доход от продажи квартиры — 1 млн руб.) *13% = НДФЛ.
При этом, 1 млн руб. — это максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений: цена, за которую была продана квартира или 70% кадастровой стоимости квартиры. Последняя определяется на 1 января года, в котором совершается продажа.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продал за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Иногда вместо налогового вычета выгоднее заплатить налог только с суммы прибыли, полученной от продажи. При этом важно документально подтвердить свои расходы с этим связанные.
Например, Петров продал квартиру, которую ранее приобрел на 4,5 млн, за 5 млн рублей. Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
История №1
Мария Никонова купила квартиру по договору долевого участия в ипотеку в 2014 года. Но стройка затянулась и ключи ей вручили только через четыре года, а право на собственность возникло вообще в 2019. Жилье единственное. Мария хочет продать квартиру и купить примерно такую же, но в соседнем районе. Придется ли платить налог?
Минимальный срок владения имуществом, оплаченным по ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта. Соответствующие изменения внесены в Налоговый кодекс федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ и распространяются на доходы граждан, полученные с 2019 года. Таким образом, те, кто покупает, например, квартиру на стадии строительства, могут продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после полной оплаты или через три года, если это единственное жилье.
История №2
Семья Липатовых с двумя детьми 9 и 13 лет решила переехать в 2-комнатной квартиры в «трешку». Квартира принадлежит обоим супругам. Придется ли им платить налог при ее продаже?
С 2021 года семьи с детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. Но важно:
- до 30 апреля следующего года приобрести в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатить полную стоимость по договору;
- общая площадь или стоимость по кадастру новой квартиры должна быть больше старой;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- налогоплательщик или члены семьи на дату отчуждения проданного жилья не владеют в совокупности более половины иного жилого помещения, у которого площадь больше, чем у проданного жилья.
Если все условия соблюдены, то семья освобождается от уплаты налога.
История №3
Супруги Ивановы разводятся. Детей у них нет. Они решили продать двухкомнатную квартиру, разделить деньги, чтобы каждый мог взять кредит и купить себе собственное жилье. Жилье оформлено на мужа — Виталия Иванова, он владел им три года. Кому придется заплатить налог?
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поэтому не важно, на кого оформлена квартира. Все доходы и, соответственно, расходы будут делиться пополам, в том числе и налог с продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности менее предельного минимального срока владения.
Стоит ли ждать других изменений в законах?
По словам юристов из «Правокард» Оксаны Козаченко и Марии Кундзич, одной из партий в Госдуме разработан законопроект, который предполагает освобождение от уплаты налогов при продаже единственного жилья. При этом срок владения предлагается не учитывать. При этом новая квартира или комната должна быть приобретена не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором была заключена сделка. Также по кадастровой стоимости новая квартира должна быть дороже.
