Повышение ставки ЦБ привело к ажиотажному спросу на покупку недвижимости. Интерес к теме в текущем году подогревается и другими новостями. Дело в том, что с января 2024 года минимальный первоначальный взнос по ипотеке будет составлять не 20%, а уже 30%. Как не ошибиться с выбором, принять правильное решение и не потерять деньги, рассказала основатель агентства инвестиционной недвижимости Барно Турсунова.
Цель покупки
Для начала нужно четко понять, с какой целью вы приобретаете недвижимость: покупка для жилья, краткосрочных или долгосрочных инвестиций. Ошибки часто могут возникать из-за того, что человек, к примеру, планирует приобрести квартиру для краткосрочных инвестиций, а в результате делает шаги, которые наиболее подходят для инвестирования в долгосрок, и наоборот.
Отличия таких типов вложений в следующем:
- Краткосрочные инвестиции, как правило, – это покупка квартиры на этапе предстарта или котлована и перепродажа через 2-3 года.
- Долгосрочные инвестиции – приобретение недвижимости на срок от 8-10 лет и более для сдачи в аренду и возможной продажи в будущем.
Отталкиваясь от цели, нужно обращать внимание на те или иные факторы, речь о которых пойдет далее.
Потенциал роста стоимости
Прежде чем покупать недвижимость, нужно обратить внимание на расположение объекта. Стоит оценить транспортную доступность: есть ли поблизости автобусные остановки, метро, автомобильные развязки? Не стоит забывать и про инфраструктуру – школы, больницы. А также про экологическую обстановку. Речь идет о парках, зонах отдыха и отсутствии в непосредственной близости от дома опасных предприятий или промышленных зон.
Обратить внимание также стоит и на район. Традиционно считается, что в Москве лучше всего брать квартиры на западе и на юго-западе, где расположены хорошо обустроенные и «зеленые» районы. Но не все так однозначно. Например, за последние пять лет в Москве больше всего выросла стоимость новостроек в Южном и Юго-Восточном административных округах. Сейчас в этих районах реализуются довольно масштабные и привлекательные проекты. Конечно, в будущем ситуация может измениться, именно поэтому нужно постоянно мониторить рынок и следить за актуальными изменениями.
Все эти факторы влияют не только на качество и условия жизни в том или ином районе, но и на изменение стоимости купленного объекта. Причем не так важно, с какой целью вы приобретаете недвижимость: для жилья или вложения свободных средств, лучше в любом случае оценить потенциал роста стоимости.
Даже если выбранный вами объект расположен в районе с не самой развитой инфраструктурой и транспортной сетью, не стоит отчаиваться. Попробуйте узнать о планах по развитию и благоустройству. Возможно, в следующем году рядом с домом начнут строительство торгового центра, разобьют поблизости парк, а в будущем вообще откроют новую станцию метро – все это положительно отразится на росте стоимости недвижимости.
Добросовестность застройщика
Заморозка строительства и банкротство застройщика – одна из самых неприятных ситуаций. Несмотря на то, что большинство девелоперов перешли на эскроу-счета, сегодня до сих пор можно приобрести квартиру в строящемся доме по старой схеме. Чтобы избежать негативных ситуаций, нужно проверить застройщика на добросовестность.
Для начала изучите историю девелопера, и выясните, связана ли компания с проблемными проектами, срывал ли застройщик сроки сдачи объектов. Иногда такие задержки происходят не по его вине, и продление сроков сдачи дома на срок до трех месяцев вполне допустимо. Однако если это происходит с завидной регулярностью, стоит лишний раз подумать, прежде чем покупать квартиру у такого девелопера.
Еще одним негативным сигналом может стать низкая активность на стройке и отсутствие новых отчетов на сайте проекта. Иногда девелоперы закупают положительные комментарии, чтобы негативные отзывы ушли на второй план. Поэтому можно поискать информацию на форумах, в группах или чатах дольщиков, где вы сможете найти наиболее достоверную и приближенную к реальности информацию о застройщике.
Не менее важный фактор – документация. В открытом доступе точно должны находиться учредительные документы, а также проектная декларация, разрешения на строительство, договор страхования и проект договора долевого строительства. Если какие-то из этих документов отсутствуют, то, скорее всего, у застройщика есть проблемы.
Обнаружили, что у девелопера отсутствует аккредитация, или она есть, но у малоизвестных банков? Тогда точно не стоит торопиться с покупкой недвижимости, ведь обычно это свидетельствует о сомнительной финансовой надежности застройщика.
И, конечно же, если вы намерены приобрести недвижимость для жилья, обязательно посмотрите на уже введенные в эксплуатацию ЖК застройщика. Так вы сможете оценить то, насколько рендеринг будущего здания соответствует готовым жилым комплексам.
Инвесторам, которые приобретают недвижимость на предстарте или этапе котлована, нужно обратить внимание на еще один важный момент. Дело в том, что в этих случаях лучше всего продавать квартиру по переуступке. Такая сделка наиболее выгодна, потому что до ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, а значит, на него продолжают действовать льготные ипотечные программы. Однако некоторые девелоперы запрещают продажу недвижимости до завершения строительства.
Чтобы избежать такого сценария, нужно очень хорошо разбираться в рынке новостроек и политике конкретного застройщика по отношению к инвесторам. Если знаний и опыта недостаточно, можно обратиться к профессионалам из агентства недвижимости, которые помогут с подбором наиболее подходящего варианта, а также с оформлением сделки.
Выбор квартиры и затраты на ремонт
Определились с районом и проверили застройщика на добросовестность? Следующий шаг – выбрать квартиру. Нет смысла приобретать очень просторное жилье, если ваша цель – краткосрочные инвестиции, то есть покупка на этапе котлована или предстарта и последующая продажа. Такого же правила стоит придерживаться тем, кто инвестирует вдолгую. Дело в том, что зачастую студии и однушки значительно проще продать. Например, в Москве на долю студий приходится 25,8% от общего спроса на жилье в новостройках, сразу после однокомнатных квартир (37,2%).
Если же вы планируете приобретать недвижимость для сдачи в аренду, нужно также отталкиваться от района. Так, например, в Центральном округе Москвы наиболее востребованы трехкомнатные квартиры. При этом в целом по столице наиболее популярными продолжают оставаться однокомнатные, а также двухкомнатные квартиры с изолированными комнатами для совместной аренды.
Другой важный пункт – стоимость ремонта. Как правило, покупатель может выбирать между жильем с отделкой или без. Многие из соображений экономии выбирают последний вариант и совершают ошибку. Строительные компании закупают стройматериалы по оптовым ценам, а значит, стоимость такого ремонта будет значительно ниже. Поэтому квартира с отделкой – наиболее оптимальный вариант для тех, кто рассматривает долгосрочные инвестиции. При покупке недвижимости для жилья нужно отталкиваться от бюджета и предпочтений. Есть бюджет и желание сделать более качественный ремонт – тогда нет смысла покупать квартиру с отделкой.
Приобретая недвижимость, нужно мыслить стратегически. В этом вопросе нельзя торопиться, но при этом в отдельных случаях промедление может обернуться упущенными возможностями. Чтобы избежать таких проблем, начинающим инвесторам и покупателям можно обратиться к специалистам. Сейчас на рынке есть различные агентства недвижимости, которые специализируются на тех или иных вопросах: будь то инвестиции или покупка жилья в долгосрок в новостройках, приобретение квартиры на вторичном рынке или покупка дома.
