Покупка квартиры — серьезный шаг, где важно не упустить детали: одна ошибка в документах может привести к потере денег или долгим судебным разбирательствам. Разобраться, что именно нужно проверить у продавца и в каких случаях сделка может быть признана недействительной, помогает юрист Вячеслав Печников — президент Московской юридической корпорации, член Московского клуба юристов и Московского Английского клуба.
«Проверка документов перед покупкой квартиры — это не формальность, а защита ваших прав и денег. Лучше потратить время заранее, чем потом бороться за собственность в суде».
1. Что запросить у продавца на этапе осмотра
Уже на этапе первоначального осмотра объекта недвижимости стоит запросить у продавца:
- правоустанавливающие документы (на основании которых продавец является собственником объекта);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
2. Что содержится в выписке из ЕГРН
В выписке ЕГРН содержится:
- информация о характеристиках объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, этаж, кадастровая стоимость, общая площадь);
- сведения о правообладателях (дата и место рождения, паспортные данные);
- сведения о правоустанавливающих документах.
3. Если объект был приобретен в браке
Если объект недвижимости приобретался продавцом в зарегистрированном браке, то для регистрации сделки потребуется нотариально оформленное согласие супруга (супруги) на отчуждение объекта недвижимости.
Если владелец объекта недвижимости приобретал объект в зарегистрированном браке, а отчуждает после расторжения брака, то необходимо запросить у продавца решение суда или соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
4. Справки о зарегистрированных лицах
При приобретении жилого помещения у продавца также необходимо запросить: справку о регистрации или справку о составе семьи.
В указанных документах содержится информация о зарегистрированных в квартире лицах на момент выдачи справки, а также информация о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении.
5. Несовершеннолетние собственники
Необходимо обратить внимание на ситуацию, когда собственником или одним из собственников является несовершеннолетний ребенок. В таком случае для регистрации сделки потребуется согласие органов опеки.
6. Справки из диспансеров
Рекомендуем запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на всех собственников объекта. При заключении сделки с продавцом, состоящим на учете в НД, ПНД, существует риск признания сделки недействительной.
7. Проверка на банкротство
Не будет лишним проверить, не ведется ли в отношении продавца процедура банкротства. Проверить можно самостоятельно, указав данные продавца на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве».
8. Судебные споры
С помощью официальных сайтов судебных органов можно узнать информацию о судебных спорах с участием продавца.
9. Сервис Росреестра «Жизненные ситуации»
Росреестр в настоящее время упростил для сторон по сделке сбор документов, необходимых для сделки, разработав сервис «Жизненные ситуации», который позволяет определить полный перечень документов для оформления сделки. С помощью данного сервиса заявитель, заполнив небольшую анкету, может самостоятельно получить всю информацию об услуге. На основе ответов формируется перечень документов, требуемых в конкретной ситуации.
10. Помощь специалиста
Необходимо отметить, что в любой сделке существуют риски, и чтобы максимально обезопасить себя, лучше обратиться к опытному специалисту, способному проанализировать документы и грамотно провести сделку.
