Центробанк в пятницу, 11 февраля, вновь поднял ключевую ставку, а это значит, что стоимость ипотеки еще больше вырастет, хотя переплата за кредит и так уже составила более 13%. В этих условиях покупатели жилья все чаще интересуются программами рассрочки. Каковы их преимущества и недостатки? Разбираемся со специалистами.
Что такое рассрочка
Рассрочка – это возможность приобретения жилья с выплатой ее стоимости частями. Застройщики, опасаясь снижения спроса на фоне подорожания жилья и недоступной для многих ипотеки, в конце прошлого года начали пересматривать свои программы и смягчать требования.
По словам исполнительного директора «Русич Недвижимость» Александра Козлова, в прошлом году собственные субсидированные программы ипотеки от застройщиков, к которым также можно отнести и программы рассрочки, стали основной тенденцией рынка.
«Для столичного региона это вполне рабочий и активно применяющийся дополнительный инструмент продаж»,
– отметил эксперт.
Кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве России Оксана Васильева считает, что рассрочка в России больше распространена в сегментах «бизнес» и «премиум». В классе жилья «эконом» подобная практика применяется не более, чем в 10% сделок.
Условия программ
По словам Васильевой, существует два вида рассрочки. Первый – это беспроцентная ставка, когда деньги частями вносятся в определенные промежутки времени. Например, ежемесячно или ежеквартально. Второй вариант – начисление процентов на остаток задолженности. Условно, первый взнос может составить 30%, а остальные 70% придется вносить с переплатой.
Чаще всего, отметил Александр Козлов, беспроцентную рассрочку застройщики готовы дать на срок не более 6 месяцев с первоначальным взносом от 50%.
– говорит специалист.
Рассрочка VS ипотека: что выгоднее
Главное преимущество рассрочки, отмечают эксперты, в отсутствии процентов и расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита, – оценки, страхование и др. При этом рассматривать рассрочку в качестве альтернативы ипотеки, специалисты считают неправильным.
«Альтернативой для ипотеки рассрочка быть не может. Она дается на короткий срок и имеет очень серьезные санкции. То есть при неоплате, объект изымается и покупателю выплачивается разница. Никаких реструктуризаций, уговоров банка. При этом среднемесячный платеж будет очень существенным, ведь общую сумму долга следует поделить на 12, 24 максимум 36 месяцев»,
– говорит ведущий эксперт ВuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По мнению Васильевой, рассрочка подходит тем, у кого уже имеется большая часть суммы, а доход позволяет в короткие сроки накопить остаток. То есть, программа может быть интересна, в первую очередь, тем, кто хорошо зарабатывает.
«В основном рассрочкой пользуются ИП, у которых есть стабильный доход, но в силу ряда причин из-за статуса им сложно получить кредит. Также этот инструмент востребован у участников альтернативных сделок, когда есть достаточный первоначальный взнос, а остальная сумма вносится после того, как завершается сделка»,
– отмечает Александр Козлов.
Директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский обращает внимание на тот факт, что при ипотеке покупатель получает в распоряжение собственность, хоть и право на нее находится в залоге у банка до момента выплаты последнего платежа. При рассрочке объект остается в собственности у продавца до момента выплаты последнего платежа. Таким образом, рассрочку хоть и легко оформить, но главный ее минус в том, что квартира не переходит в распоряжение сразу.
Риски для покупателей
Для оформления договора на рассрочку от покупателя, как правило, требуется только паспорт и деньги. Компания, которая строит объект, обязана быть официально зарегистрирована, иметь уставной капитал не менее 2,5 млрд рублей и разрешение на строительство.
По словам Козлова, в случае невыполнения обязательств по выплате рассрочки со стороны покупателя, есть риск потерять недвижимость, но при этом все средства уплаченные в счет погашения за квартиру возвращаются на счет собственнику (плательщику).
С другой стороны, говорит Васильева, если строительство по каким-то причинам затормозилось, выплачивать деньги все равно придется, как предусмотрено в договоре. Она считает, что застройщики часто предлагают особые условия рассрочки на жилье, которое они не могут быстро реализовать. Есть смысл задаться вопросом, почему конкретно эти квартиры не покупают?!
«В отличие от ипотеки, при оформлении рассрочки нет ясности в вопросе права наследования. В случае смерти покупателя до внесения последнего платежа договор расторгается, и наследники не смогут доплатить и получить собственность. В лучшем случае они смогут вернуть внесенные средства обратно»,
– говорит Александр Чернокульский.
По словам эксперта, в случае потери платежеспособности квартиру в ипотеке можно продать вместе с долгом и остаться в плюсе, если жилье подорожало. При рассрочке в лучшем случае удастся вернуть потраченные деньги, на увеличении стоимости объекта заработать не получится. К тому же, в случае неуплаты деньги возвращаются без учета инфляции и связанных с этим затрат.
Рассрочка на вторичном рынке
Рассрочка на вторичном рынке – скорее исключение, чем правило, отмечают эксперты. Владельцы жилья с неохотой идут на подобные сделки, так как старую квартиру часто продают, чтобы купить новую, или вложить деньги для получения прибыли. Но редко подобные сделки все же происходят, как правило, между знакомыми или родственниками. При этом особое внимание, считает Оксана Васильева, стоит уделить договору купли-продажи. Очень важно прописать в документе полные условия – даты платежей, суммы, возможные санкции за просрочку, а также предусмотреть сценарий, если по каким-то причинам покупатель не сможет платить.
Кто может позволить себе покупку жилья в рассрочку
По мнению Марины Лашкевич, рассрочка подходит очень узкой аудитории. Например, тем, кто имеет практически полную сумму наличными и уверен, что за год доплатит остаток.
Как отмечает руководитель отдела продаж ЖК «Героев» Александр Пруцков, такой инструмент как рассрочка хороша для клиента, который находится в процессе продажи своей прежней квартиры или ожидает поступления денежных средств из других источников. Тогда он может не опасаться потерять выбранный объект, а когда на руках будет нужная сумма, закрыть задолженность.
Актуальна будет рассрочка для людей, переезжающих из другого региона, говорит Александр Чернокульский, а также для тех, кто продает несколько квартир, чтобы купить одну.
Чтобы избежать рисков необходимо проанализировать собственную финансовую ситуацию и сделать выводы о возможности обеспечить крупные ежемесячные платежи, которые в среднем составляют 250-300 тысяч рублей. Поэтому участвовать в программах не стоит, если доход позволяет выплачивать только не очень суммы, как в ипотечных программа, подчеркивает Александр Козлов.
Плюсы и минусы
Резюмируя мнения экспертов, можно выделить следующие плюсы участия в программах рассрочки:
- нет переплаты процентов по ипотечному кредиту,
- минимальный пакет документов для сделки,
- отсутствие согласований, справок,
- нет переплаты за страховку, без которой не дают ипотеку.
Минусы у рассрочки тоже есть:
- короткий срок выплаты всей суммы,
- высокий ежемесячный платеж,
- квартира не переходит в распоряжение покупателя сразу,
- не определены права наследования.
Специалисты отмечают, что востребованность рассрочки уже выросла на фоне дорожающей ипотеки. Судя по всему, подобные программы будут популярны в будущем, в том числе в регионах с высокой ценой за квадратный метр.
