Директор офисов продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова дает пять простых советов о том, на что нужно обратить внимание перед покупкой недвижимости.
Есть ли в квартире перепланировка и согласована ли она?
Сегодня 70% покупателей — ипотечники, а наличие или отсутствие перепланировок в квартире напрямую влияет на получение ипотечного кредита. Квартиру с несогласованной перепланировкой банк может не одобрить и покупатель потеряет время.
Если квартира покупается не в ипотеку, могут возникнуть и другие проблемы. Например, из-за того, что мокрые точки были перенесены или в кухне с газовой плитой была убрана дверь и сделана арка, снесена несущая стена, вынесен радиатор отопления на балкон, владельца квартиры могут оштрафовать соответствующие службы, а жилищная инспекция выписать предписание вернуть все на место. Если же хозяин по каким-то причинам делать этого не станет — это может быть просто невозможно после всех изменений — то его квартиру могут продать с торгов, разумеется, ниже рыночной стоимости. Деньги владельцу отдадут, но квартиру он потеряет.
На рынке много квартир с перепланировкой и покупатель здраво должен оценивать — покупать ли ему такое «проблемное» жилье или нет. На вопрос, есть ли в квартире перепланировки, грамотный риелтор предоставит план БТИ (экспликацию и поэтажный план), который нужно сравнить с реальной квартирой.
Как давно владеют квартирой — больше трех лет или меньше?
Сроки владения квартирой имеют значение в двух аспектах. Первый — это стоимость, которая будет указана в договоре купли-продажи — полная или неполная. Если квартира является единственным жильем владельца, и она куплена больше трех лет назад, то он не будет платить налог с продажи, ему нет смысла скрывать ее стоимость от налоговых органов. В договоре будет указана полная цена. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то продавец скорее всего укажет в договоре заниженную стоимость. Это незаконно и рискованно для покупателя.
Второй аспект заключается в том, что покупка квартиры, которую недавно, то есть менее трех лет назад получили в дар (договор дарения), унаследовали или получили по договору ренты — это всегда риск. В случае «свежего» наследства уже после заключения договора могут обнаружиться новые наследники. В случае недавнего дарения может оказаться, что дарственная по каким-то причинам отозвана либо признана недействительной. В случае договора купли и продажи квартиры, которому даже менее года, может выясниться, что квартира была приобретена криминальным путем и ее перепродали. Договор ренты, которому несколько месяцев или тем более дней, вызывает еще больше вопросов, если человек, который его заключал, скоропостижно умер сразу после заключения договора (продать квартиру, приобретенную по договору ренты, можно только после смерти владельца).
Кто собственник?
Желательно, чтобы квартира продавалась не по доверенности — это всегда вызывает оправданные подозрения у покупателя, — а лично: существуют опции по отмене доверенности, есть понятие «превышение полномочий, указанных в доверенности» и т.д.
Но еще до ведения переговоров по квартире у риелтора нужно выяснить личность собственника и его возраст. Идеальным собственником специалисты по недвижимости называют продавца средних лет, одинокого, который никогда не был в браке. Молодые продавцы до 20 лет могут быть инфантильны, и сразу возникает вопрос: будет ли кто-то из взрослых родственников присутствовать на сделке. У продавца пожилого, старше 60 лет сделка может быть оспорена, если он продает квартиру при условии введения его в заблуждение либо в состоянии, при котором он не может в полном объеме осознавать свои действия и последствия. Такие продавцы бывают слишком доверчивы и часто становятся жертвами мошенников. Если у человека есть дети и они являются собственниками или прописаны в квартире, то это очень длинная и скрупулезная сделка с участием органов опеки. Подготовка к ней займет полтора-два месяца, к этому нужно быть готовым.
Идеальным собственником специалисты по недвижимости называют продавца средних лет, одинокого, который никогда не был в браке.
Если человек женат или замужем, требуется согласие второго супруга. Даже если владелец развелся с супругом или супругой за несколько лет до продажи, но квартира не была поделена в суде, то «вторая половина» вполне может предъявить свои права на квартиру после купли-продажи. Если второй супруг умер некоторое время назад, то его наследники могут потребовать включить квартиру в наследное имущество.
Сколько вообще собственников?
Чем больше собственников, тем хуже, тем сложнее с ними со всеми договориться, и какая гарантия, если в наследство они вступили недавно, что в скором времени не объявится еще один претендент на наследство?
Как будем платить: аккредитив или банковская ячейка?
Это последний вопрос, который нужно задать риелтору. Банковский аккредитив, когда средства кладутся на блокированный счет банка и по поручению покупателя переводятся на счет продавца после регистрации перехода права собственности, — это наиболее безопасный способ оплаты. Если вам говорят про банковскую ячейку и наличные, то причины могут быть разные. Но одна из них — покупатель все-таки намерен занизить стоимость жилья в договоре. Если вы решаетесь на банковскую ячейку, не забудьте тогда требовать с продавца расписку о получении всех денег.
